Der Hebeleffekt bei Immobilien – So steigern Sie Ihre Eigenkapitalrendite

Immobilien als Investment – aber richtig

Immobilien gelten als sichere Geldanlage. Viele Anleger achten dabei auf Kennzahlen wie die Bruttomietrendite oder den Kaufpreis pro Quadratmeter.

Doch wer Immobilien wirklich als Investment nutzt, schaut auf eine andere Größe: die Eigenkapitalrendite. Und hier kommt der Hebeleffekt ins Spiel – ein Mechanismus, der mit gezielter Fremdfinanzierung die Rendite deutlich steigern kann.

1. Bruttomietrendite – der schnelle Überblick

Die Bruttomietrendite zeigt auf einen Blick, wie viel Prozent der Investitionssumme jährlich durch Miete zurückfließen – ohne Nebenkosten oder Aufwand zu berücksichtigen.

Formel: Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100

Beispiel:
- Kaufpreis: 240.000 €
- Jahreskaltmiete: 12.000 €
 ► Bruttomietrendite = (12.000 / 240.000) × 100 = 5,0 %

2. Nettomietrendite – der realistischere Blick

Die Nettomietrendite berücksichtigt auch Kaufnebenkosten und laufende Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Leerstand.

Beispiel:
- Kaufpreis: 240.000 €
- Kaufnebenkosten: 20.000 €
- Bewirtschaftungskosten: 1.000 €/Jahr
- Jahreskaltmiete: 12.000 €
► Nettomietrendite = (12.000 – 1.000) / (240.000 + 20.000) × 100 = 4,2 %

3. Der Hebeleffekt – mehr Rendite durch weniger Eigenkapital

Jetzt wird’s spannend: Wer nicht den gesamten Kaufpreis aus eigenem Geld bezahlt, sondern einen großen Teil über ein Darlehen finanziert, nutzt den sogenannten Hebeleffekt (Leverage-Effekt).

Das Prinzip: Je geringer das eingesetzte Eigenkapital, desto höher die prozentuale Rendite auf dieses Kapital – sofern ein positiver Überschuss erzielt wird.

4. Rechenbeispiel: Mit Finanzierung zur höheren Rendite

Kaufpreis: 240.000 €
Kaufnebenkosten: 20.000 €
Eigenkapital: 44.000 €
Fremdkapital: 216.000 €
Zinssatz: 3,5 % → 7.560 € p. a.
Jahreskaltmiete: 12.000 €
Bewirtschaftungskosten: 1.000 €

► Nettoüberschuss: 12.000 – 1.000 – 7.560 = 3.440 €

► Eigenkapitalrendite: (3.440 / 44.000) × 100 = 7,8 % p. a.

► Deutlich über der Brutto- und Nettomietrendite!

5. Noch besser? Eigenkapital weiter reduzieren

Jetzt kommt die Profi-Version: Der Käufer verhandelt, dass der Verkäufer die Maklerkosten übernimmt – die Kaufnebenkosten sinken auf nur 12.000 €. Die Bank finanziert den vollen Kaufpreis zu 4,0 % Zinsen (9.600 € Zinskosten).

Eigenkapital: 12.000 €
Nettoüberschuss: 12.000 – 1.000 – 9.600 = 1.400 €

► Eigenkapitalrendite: (1.400 / 12.000) × 100 = 11,7 % p. a.

► Der Hebeleffekt zieht voll – das eingesetzte Kapital arbeitet extrem effizient.

6. Die Königsdisziplin: Null Eigenkapital – unendliche Rendite

In einigen Fällen wird sogar das benötigte Eigenkapital (z. B. durch einen Co-Investor oder ein weiteres Darlehen) vollständig fremdfinanziert.

Wenn der Nettoüberschuss dann trotzdem positiv bleibt, ergibt sich theoretisch eine unendliche Eigenkapitalrendite – weil kein eigenes Geld investiert wurde.

! Achtung: Diese Strategie ist nur für sehr erfahrene Investoren geeignet – das Risiko steigt erheblich.

Fazit: Wer den Hebeleffekt versteht, investiert wie ein Profi

Die Bruttomietrendite zeigt einen ersten Überblick.
Die Nettomietrendite gibt ein realistischeres Bild.
Doch die Eigenkapitalrendite entscheidet, wie effizient dein Geld wirklich arbeitet.

► Mit gezielter Fremdfinanzierung lässt sich aus einem soliden Investment ein echtes Renditekraftwerk machen – oft mit deutlich besseren Werten als bei klassischen Aktienanlagen.

Hatz & Team: Wir rechnen mit – für Ihre Rendite

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