Nebenkosten beim Immobilienverkauf – diese Ausgaben sollten Sie einplanen

Nebenkosten beim Immobilienverkauf – diese Ausgaben sollten Sie einplanen

Verkauf geplant? Rechnen Sie nicht nur mit dem Kaufpreis

Viele Eigentümer konzentrieren sich beim Immobilienverkauf verständlicherweise auf den zu erwartenden Verkaufserlös. Doch wer die Nebenkosten nicht berücksichtigt, erlebt am Ende womöglich eine unangenehme Überraschung.

Ob Notarkosten, Löschungen im Grundbuch oder Maklerprovision – der Verkauf bringt bestimmte Ausgaben mit sich, die Sie von Anfang an kennen sollten.

Wir geben Ihnen einen klaren Überblick über die wichtigsten Nebenkosten – damit Sie gut vorbereitet sind.

1. Maklerprovision – wer zahlt was?

Die Maklerprovision gehört zu den wichtigsten Nebenkosten beim Immobilienverkauf. Seit der Gesetzesänderung von 2020 gilt für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Privatpersonen:

Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision in der Regel zu gleichen Teilen.

Bei Vermietungen gilt das sogenannte Bestellerprinzip – hier zahlt in der Regel derjenige, der den Makler beauftragt (meist der Vermieter).

2. Notarkosten und Grundbuchänderung

Auch beim Verkauf ist ein Notar gesetzlich vorgeschrieben. Er erstellt den Kaufvertrag, klärt rechtliche Fragen und leitet die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ein.

Die Notarkosten betragen etwa 1,0 – 1,5 % des Kaufpreises. In der Regel übernimmt der Käufer diese Kosten – dennoch gibt es Fälle, in denen auch der Verkäufer beteiligt wird (z. B. bei besonderen Vertragsgestaltungen).

Zusätzlich können Kosten entstehen für:

• Löschung von Grundschulden (wenn ein alter Kredit noch eingetragen ist)
• Eintragung von Dienstbarkeiten oder Wegerechten

3. Vorfälligkeitsentschädigung bei laufendem Darlehen

Falls Sie Ihre Immobilie noch nicht abbezahlt haben, wird das bestehende Darlehen beim Verkauf meist abgelöst. Die Bank kann in diesem Fall eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen – als Ausgleich für entgangene Zinsen.

Höhe: Je nach Restschuld, Zinsbindung und Restlaufzeit – oft mehrere tausend Euro.

Tipp: Lassen Sie sich frühzeitig von Ihrer Bank ein konkretes Angebot zur Ablösung machen.

4. Spekulationssteuer – trifft das auf Sie zu?

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, die nicht selbst genutzt wurde und die noch keine 10 Jahre in Ihrem Besitz ist, kann das Finanzamt eine Spekulationssteuer verlangen.

Ausnahmen gelten, wenn:
- Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst genutzt haben.
- Der Verkauf nach Ablauf der 10-Jahres-Frist erfolgt.

Die Höhe der Steuer hängt vom Gewinn und Ihrem persönlichen Steuersatz ab.

5. Renovierungs- oder Entrümpelungskosten

Zwar keine Pflicht, aber in vielen Fällen sinnvoll: Kleinere Schönheitsreparaturen, Entrümpelung, Gartenpflege oder ein professionelles Home Staging können den Verkaufspreis steigern.

Beispielkosten:

• Entrümpelung: ab 500 €
• Malerarbeiten: ab 1.000 €
• Garten auf Vordermann bringen: ca. 300 – 800 €
• Home Staging: ab 1.500 €

Diese Investitionen können sich bezahlt machen – sollten aber ebenfalls ins Budget eingeplant werden.

6. Sonstige Kosten: Energieausweis & Unterlagen

Pflicht: Der Energieausweis muss bereits bei der Vermarktung vorliegen.

Wenn Sie keinen aktuellen Ausweis haben, müssen Sie ihn erstellen lassen – ab ca. 80 € (Verbrauchsausweis) bis 500 € (Bedarfsausweis).

Weitere mögliche Kosten:

• Grundbuchauszug
• Flurkarte oder Lageplan
• Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)

Fazit: Frühzeitig planen und böse Überraschungen vermeiden

Wer die Nebenkosten beim Immobilienverkauf kennt, kann realistisch kalkulieren – und den Verkauf strukturiert und erfolgreich umsetzen. Bei Hatz & Team begleiten wir Sie auf diesem Weg – mit Kompetenz, Transparenz und Erfahrung.

Unsere Empfehlung: Lassen Sie sich vor dem Verkaufsstart professionell beraten und sich ein individuelles Kostenprofil erstellen. So behalten Sie die volle Kontrolle – und maximieren am Ende Ihren Gewinn.